Als unverheiratetes Paar eine Immobilie kaufen?

Im Falle einer Trennung ist der Immobilienkauf bei unverheirateten Paaren jedoch meist der riskanteste gemeinsame Besitz, weshalb hier auch der größte Streit entfachen kann. Deshalb ist es sehr wichtig, bereits vor dem Kauf der Immobilie klare Regelungen für den Trennungsfall zu treffen und schriftlich festzuhalten. Auch für den Fall, dass einer der beiden Eigentümer verstirbt, sollten entsprechende Vorkehrungen getroffen werden. Mit einer guten anwaltlichen Beratung gewährleistet man somit, dass der Hinterbliebene zum einen das Haus nicht verliert, wenn Ratenzahlungen alleine nicht mehr geleistet werden können und zum anderen, dass weiterhin Anspruch auf das Haus besteht.

Nach der Erbfolge fällt das Eigentum des verstorbenen Partners ansonsten den nächsten Familienangehörigen zu. Dies können neben der direkten Verwandtschaft natürlich auch eine – noch auf dem Papier existierende – Ehefrau sein und natürlich die eigenen Kinder aus vorangegangenen Ehen oder Beziehungen.

Ob durch Tod oder Trennung – unverheiratete Paare sollten vor dem Kauf einer Immobilie ganz klar regeln, was in einem solchen Fall passieren soll. Ein Partnerschaftsvertrag, der notariell beglaubigt wurde, bietet hier ein solides Fundament.

In einem solchen Vertrag wird z. B. festgehalten, wer welchen Anteil am Eigenkapital eingebracht hat. Auch kann hier geregelt werden, wer in welcher Höhe für die Tilgung verantwortlich ist und wer die Grundsteuer sowie Strom-, Wasser- und Müllgebühren zu bezahlen hat. Auch kann hier festgehalten werden, wem welche Teile des Inventars gehören.

In einer solchen Regelung werden dann beide Partner zu ihren jeweiligen Anteilen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Diese Vorgehensweise kann aber auch nachteilig sein. Kann z. B. ein Partner durch eine Erbschaft die Tilgung seines Anteils deutlich schneller vornehmen, so ändern sich die Besitzverhältnisse an der Immobilie. Dies würde eine Änderung der Eintragung im Grundbuch nach sich ziehen. Das ist mit hohen Kosten verbunden, denn bei einer Änderung der Besitzverhältnisse wird erneut die Grunderwerbssteuer fällig. Diese beläuft sich aktuell (je nach Bundesland) auf 3,5 bis 6,5 % des Immobilienwertes.

Um den oben beschriebenen Problemen zu entgehen, kann man als unverheiratetes Paar auch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) gründen. Bei einem Immobilienkauf wird dann die GbR ins Grundbuch als Eigentümer eingetragen und gestaltet einen Gesellschaftsvertrag in dem geregelt ist, welche Anteile die Partner an der Immobilie besitzen und welche Zahlungen sie jeweils zu leisten haben. Auch wird hier festgelegt, was mit der Immobilie im Falle einer Trennung passieren soll.

Ändern sich in diesem Fall die Besitzverhältnisse wie oben beschrieben, muss keine Grundbuchänderung veranlasst werden, es wird lediglich der Gesellschaftsvertrag der GbR angepasst.

Positiv ist auch, dass für eine derartige GbR nicht jedes Jahr eine vollständige Steuererklärung abgegeben werden muss. Hier genügt ein Beiblatt zur persönlichen Steuererklärung, das eine “Erklärung zur gesonderten einheitlichen Feststellung” dokumentiert.

Es wird jedoch empfohlen, sowohl die Gründung der GbR als auch eventuelle Änderungen im Gesellschaftsvertrag von einem Notar beglaubigen zu lassen. Dies beugt dem Streitfall vor, in dem ansonsten bewiesen werden müsste, dass wirklich beide Parteien den Vertragsklauseln und den Änderungen zugestimmt haben.

Bei der Finanzierung der Immobilie durch ein Hypothekendarlehen helfen jedoch weder der Partnerschaftsvertrag noch die Gründung einer GbR. Hier stehen beide Partner in der Verpflichtung vollständig für den Kredit zu haften. Banken bestehen meistens auf ein gemeinsames Darlehen, da sie dann beim Ausfall eines Schuldners eben noch Zugriff auf den zweiten Schuldner haben.Deshalb wird es unbedingt empfohlen, vor Aufnahme des Hypothekendarlehens schriftlich festzuhalten, was im Falle einer Trennung passieren soll. Es kann z. B. der Verkauf der Immobilie vereinbart werden oder die Übernahme durch einen Partner bei Auszahlung des Anderen.

Eine klare Regelung verhindert im Streitfall, dass es zu langwierigen Auseinandersetzungen kommt, an deren Ende die Immobilie dann zwangsversteigert werden muss. Auch der Verkauf einer Immobilie im Trennungsfall sollte gut überlegt sein. Bei einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens durch einen Verkauf, können je nach Vertrag, bei der Bank hohe Vorfälligkeitszinsen fällig werden. Gute Alternativen können ein Immobilienkredit mit kürzerer Laufzeit und Optionen für Sondertilgungen sein. Auch ein variables Darlehen, das z. B. zu jedem Quartalsende vollständig getilgt werden kann, ist evtl. eine Lösung. Jedoch setzt man sich hierbei natürlich dem Risiko von Zinsänderungen bei der langfristigen Finanzierung aus.