Grundstücksrecht

Als erfahrene Anwälte beraten & vertreten wir Sie beim Kauf und Verkauf von Grundstücken

Ob bei der Eigentumsübertragung oder bei der Vermessung der Grundstücksfläche – auch im Grundstücksrecht kann es zu vielen Rechtsstreitigkeiten kommen, die im Vorfeld nicht bedacht wurden. Ein Anwalt kann hier vorab beratend zur Seite stehen, um Streitigkeiten bereits im Vorfeld zu vermeiden. Liegt allerdings bereits ein Rechtsstreit vor, können wir Sie als erfahrene Rechtsanwälte für Grundstücksrecht bundesweit vertreten.

Generell befasst sich das Grundstücksrecht mit den Aspekten eines Grundstückskaufvertrages und den dinglichen Grundstücksrechten. Die wichtigsten Grundlagen zum Grundstücksrecht sind zunächst einmal im BGB geregelt. Dabei werden verschiedene Rechte an Grundstücken unterschieden.

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Die wichtigsten Informationen zum Grundstücksrecht

Es gibt zunächst einmal das Vollrecht am Grundstück, das das Eigentum bezeichnet. Daneben existieren grundstücksgleiche Rechte, wie z. B. das Erbbaurecht, und beschränkte dingliche Rechte. Die beschränkten dinglichen Rechte sind u. a. der Nießbrauch, Grundpfandrechte, Grundschuld, Rentenschuld und Hypothek.

Im rechtlichen Sinne bezeichnet man ein Grundstück als eines oder mehrere Flurstücke, die in einem Grundbuchblatt geführt werden. Es ist ein räumlich begrenzter Teil der Erdoberfläche zu dem auch alles gehört, was mit ihm unterhalb und oberhalb der Oberfläche verbunden ist.

Da Grundstücke oft einen hohen Wert haben, hat man für die Übertragung von Rechten an diesen besondere Vertragsverfahren etabliert. Grundsätzlich braucht es bei einer Übertragung von Grundstücken als Schenkungsvertrag oder Grundstückskaufvertrag einer notariellen Beurkundung, die gesetzlich im BGB festgeschrieben ist.

Hierdurch soll eine umfassende Aufklärung der Vertragsparteien gewährleistet werden, die der Notar zu leisten hat. Er informiert die Vertragsparteien über alle relevanten Rechtsfolgen, die mit der Übertragung eines Grundstücks verbunden sind.

Was bei einem Grundstückskauf zu beachten ist

Der Eintrag ins Grundbuch

Die Übertragung des Eigentums von Grundstücken ist einer besonderen Regelung unterworfen. Da ein Grundstück eine nicht bewegliche Sache ist, kann eine Übertragung nicht in einer erkennbaren Handlung vollzogen werden. Bei einer Übertragung wird deshalb eine sogenannte Auflassung verlangt, die vor einem Notar beurkundet wird und die die Übergabe des Grundstücks ersetzt.

Diese wird in einem zweiten Schritt durch die Eintragung der Änderung in das Grundbuch vollzogen. Im Verfahrensprozess wird dabei mit der Auflassungserklärung ein Antrag auf eine Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch gestellt. Erst durch diesen Akt wird das tatsächliche Eigentum übertragen. In einigen Fällen kann das Eigentum jedoch schon vor der Grundbucheintragung übergehen, so z. B. durch eine Erbfolge oder durch behördliche Akte im Rahmen einer Zwangsversteigerung.
Die Vormerkung

Eine Eintragung im Grundbuch kann ein langwieriger Prozess sein. Um sich sein Recht zu sichern, kann ein Käufer deshalb durch eine sogenannte Vormerkung den eigenen Anspruch auf die Übertragung eines Grundstücks sichern. Hierdurch ist der Käufer dahingehend gesichert, dass der Noch-Eigentümer keine anderweitigen Verfügungen wirksam treffen kann.

Würde z. B. ein Eigentümer in betrügerischer Absicht ein Grundstück zweimal verkaufen, so wäre der jüngere Kaufvertrag also ungültig und eine Eintragung ins Grundbuch nicht mehr möglich. Um eine Vormerkung eintragen zu können, benötigt der Käufer die Einwilligung des Verkäufers bzw. des Berechtigten.
Aufklärungspflicht des Verkäufers

Generell ist ein Verkäufer eines Grundstückes nicht verpflichtet, ohne Nachfrage auf Sachmängel aufmerksam zu machen, die man bei einer Besichtigung ohne besondere Aufmerksamkeit erkennen kann. Eine Pflicht zur Aufklärung ist ganz besonders dann nicht gegeben, wenn bei der Käuferbesichtigung Unterstützung in Form eines Architekten anwesend ist. Falls der Verkäufer glaubhaft machen kann, eine wichtige Aufklärung geleistet zu haben, so ist es die Aufgabe des Käufers zu beweisen, dass diese Aufklärung nicht erfolgt ist.

Gleichwohl kennt auch das Grundstückskaufrecht eine Sachmängelgewährleistung. Unabhängig von Vorgesagtem ist daher immer zu prüfen, inwieweit eine solche Gewährleistung in einem etwa zu schließenden Kaufvertrag ausgeschlossen werden soll oder nicht.

Generell ist ein Grundstückskauf und -verkauf ein aufwendiger Prozess, der am besten mit Hilfe eines erfahrenen Anwaltes zu bewältigen ist.