Gewerbemietrecht

Um sich vor gesetzlich möglichen Kündigungen zu schützen, muss der Mieter von Gewerberaum zwingend darauf achten, einen Gewerbemietvertrag schriftlich abzuschließen. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von über einem Jahr ist dies auch nach BGB vorgeschrieben (§§ 126 BGB, 550 BGB, 578 BGB). Wird dies nicht berücksichtigt, gilt der Vertrag als Mietvertrag mit unbestimmter Kündigungsfrist.

Damit die Schriftform gewahrt ist, muss ein Gewerbemietvertrag alle wichtigen Vertragsbedingungen beinhalten. Dies umfasst auf jeden Fall alle Bedingungen der Mietsache, der Vertragslaufzeit, der Miethöhe und alle relevanten geldwerten Dienst- und Sachleistungen. Auch bei Änderungen des Vertrages ist auf jeden Fall die Schriftform einzuhalten.

Heute wird auch häufig eine gemischte Nutzung von Objekten praktiziert. Oftmals wird ein Gewerbe in der eigenen Wohnung oder dem Haus betrieben, teilweise mit großen gewerblich genutzten Flächen oder auch nur vom Schreibtisch aus.

Eine gewerbliche Nutzung liegt immer dann vor, wenn der Mieter die Ausübung ganz oder zumindest teilweise in die Wohnumgebung verlegt hat.

Bei diesen gemischten Mietverhältnissen wird dann in einer wertenden Betrachtung darauf abgestellt, wo der Schwerpunkt des Mieters liegt. Es wird nicht ausschließlich auf die Verteilung der Wohnfläche abgestellt, sondern vielmehr der Hauptzweck der Anmietung ermittelt. Je nach Bewertung findet auf den Vertrag dann entweder Gewerbemietrecht oder Wohnmietrecht Anwendung.

Gewerbemietverträge werden fast immer für einen festen Zeitraum geschlossen, oftmals für die Dauer von 5 oder auch 10 Jahren. In dieser Zeit kann weder der Vermieter noch der Mieter kündigen, es sei denn es liegt ein zulässiger Kündigungsgrund vor. Wird keine feste Laufzeit vereinbart, so können Mietverträge über Gewerberäume auch ohne Gründe mit Frist gekündigt werden.

Wenn ein Mieter seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nicht oder nicht vollständig nachkommt, muss er unter Umständen mit einer wirksamen außerordentlichen Kündigung rechnen. Auch wenn der Mieter den Rückstand innerhalb einer bestimmten Frist ausgleicht, schützt ihn das nicht vor der Kündigung. Dies wiegt für den Mieter besonders schwer, da in diesem Fall die direkte Herausgabe des Mietobjektes vom Vermieter verlangt werden kann. Der gekündigte Mieter hingegen ist bis zum Ende der Laufzeit des Mietvertrages zum Schadensersatz verpflichtet und zwar in Höhe der vertraglich festgelegten Miete.

Wird bei einem Mietvertrag über 5 Jahre z. B. der Mieter innerhalb des ersten Jahres fristlos gekündigt, muss er im ungünstigsten Fall die Miete für weitere 4 Jahre bezahlen. Kann das Gewerbeobjekt nur zu einem geringeren Preis wieder vermietet werden, muss der ehemalige Mieter die Differenz bis zum Ende der Laufzeit seines ursprünglichen Mietvertrages zahlen. Auch wenn der neue Gewerbemieter zwar zur gleichen Miete anmietet, können für den ehemaligen Mieter noch Schadenersatzansprüche entstehen, wenn der neue Mieter ebenfalls Mieten nicht bezahlt.

Da viele Regelungen aus dem Wohnmietrecht im Gewerbemietrecht nicht greifen und das Gewerbemietrecht im BGB nur sehr dürftig geregelt ist, wird hier in Streitfällen nach den Grundsätzen der Rechtsprechung entschieden.

Hierbei können Themen wie z. B. der Konkurrenzschutz, die Umsatzmiete oder die Betriebspflicht beurteilt werden.

Da die Regelungen aus der Rechtsprechung umfangreich und die gesetzlichen Grundlagen sehr spärlich sind, kommt einer professionellen Vertragsgestaltung eine ganz besondere Bedeutung zu. Ein erfahrener Rechtsanwalt kann in diesem Zusammenhang ein wichtiger Partner bei der Vorbereitung und dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages sein.