Immobilienkaufvertragsprüfung

Die Eigentumsübertragung bei einer Immobilie oder einem Grundstück ist meist in einem zweistufigen Prozess aufgebaut, um sowohl den Verkäufer als auch den Käufer bestmöglich abzusichern. So wird die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer erst fällig, wenn eine Auflassungsvormerkung bzw. Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. Durch die Vormerkung wird der spätere Erwerb des Objektes durch den Käufer abgesichert, da diese verhindert, dass der Verkäufer das Objekt in der Zwischenzeit noch an einen Dritten veräußert. Im Gegenzug wird der Käufer dann auch erst nach Zahlung des vereinbarten Kaufpreises als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Mit diesen Abwicklungsprozessen haben die Parteien nach dem Notartermin meistens nichts mehr zu tun. Sie werden vom Notar vollzogen, der hierzu bevollmächtigt wurde.

Der Notar prüft im Rahmen des Kaufvertrages auch, ob Genehmigungen aus dem öffentlich rechtlichen Bereich oder bei einem Hausverwalter einzuholen sind. Auch ist zu prüfen, ob ggf. aus einer ehemaligen Objektfinanzierung noch Grundpfandrechte von einer Bank eingetragen sind, um in einem solchen Fall die Höhe einer Ablösesumme zu ermitteln.

Im Vertrag sind oft auch die Konditionen für eine Maklerprovision geregelt, sofern das Objekt über diesen vermittelt wurde. Da dieser jedoch nicht zu den Vertragsparteien gehört und meist bei Vertragsunterzeichnung seine Provision auch schon verdient hat, ist die Regelung im Vertrag nicht zwingend notwendig. Sind den Vertragsparteien einzelne Punkte in einem Vertragsentwurf durch den Notar unklar, sollte man diese von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt überprüfen lassen und sich dort beraten lassen.

Beim Kauf einer Immobilie geht für Käufer endlich der langersehnte Traum vom Eigenheim in Erfüllung. Jedoch gilt es beim Kauf und Vertragsabschluss von Immobilien einige wichtige Aspekte und Risiken zu beachten: Kaufverträge im Immobilienbereich, sei es ein unbebautes Grundstück, ein bebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus oder auch eine Gewerbeeinheit beinhalten eine Vielzahl rechtlicher Besonderheiten. Liegt Ihnen bereits ein notarieller Kaufvertragsentwurf vor, erkennen Sie schnell, dass sich hierbei viele Fragen allein aus der verwendeten juristischen Fachsprache ergeben. Ist der Notarvertrag nicht individualisiert oder stammt er von der anderen Vertragspartei sind zudem häufig bestimmte Vertragsklauseln nachteilig oder nur oberflächlich angesprochen.

Machen Sie sich bewusst, dass die bei einem Immobilienkauf verpflichtende Begleitung eines Notares keinesfalls eine Garantie dafür darstellt, dass ein Kaufvertrag auch tatsächlich alles beinhaltet, was Ihnen wichtig ist. Zusätzlich sollten Sie beachten, dass der Notar regelmäßig nur einen Standardvertrag ohne Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls zur Verfügung stellt. Dies führt in der Folge zu Rechtsrisiken, welche bei den hohen Investitionssummen eines Immobilienkaufs vermieden werden sollten.

Dies betrifft insbesondere versteckte Risiken innerhalb folgender Dokumente und Unterlagen:

• Grundbuchauszug (Dienstbarkeiten, Grundschulden)
• Flurkarte (Grundstücke, Lage des Grundstücks, Flurstücke, etc. )
• Teilungserklärung sowie Aufteilungserklärung und Aufteilungsplan (Miteigentumsanteile bzw. Sondereigentum)
• Baubeschreibung (Umfang der Baupflicht, Sonderwünsche, Bemusterung)
• Gemeinschaftsordnung (Unterabrechnungseinheiten, Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer)
• Laufende Pacht- und Mietverträge (Befristung, Eigenbedarf, Mieterhöhungspotenzial)
• Beschlusssammlung (Rechte und Pflichten aufgrund von Beschlüssen der WEG)

Achten Sie auf versteckte Kosten

Beauftragen Sie oder der Makler in Ihrem Auftrag den Notar, entstehen auch beim Abbruch der Vertragsverhandlungen Notarkosten. Diese sind vom Auftraggeber des Notars, also von Ihnen zu zahlen. Sollten Sie noch nicht sicher sein, ob das Objekt erworben werden soll, beauftragen Sie dies nicht! Teilweise versteckt sich eine solche Vollmacht des Maklers in der Reservierungsvereinbarung.

Beauftragen Sie technisch versierte Experten

Die Beauftragung eines technisch versierten Dritten zur Prüfung Ihrer Immobilie ist dringend zu empfehlen, da regelmäßig ein Gewährleistungsausschluss bezüglich unterschiedlicher Roh- und Gefahrenstoffe vereinbart wird. Dies gilt insbesondere für Schimmel, Asbest und sonstige eventuell auftretenden Schadstoffe innerhalb der Bausubstanz.

Bei Finanzierung: Bedenken Sie die Möglichkeit zum Widerrufs ihres Kreditvertrages

Grundstücksverkäufer und Grundstückskäufer haften in der Regel nicht wegen abgebrochener Vertragsverhandlungen. Dies gilt für alle kostenauslösenden Maßnahmen (Notarkosten, Prüfungskosten, vergebliche Finanzierungskosten etc.). Bei einer Finanzierung sollte immer die Möglichkeit des Widerrufs des Kreditvertrages bis zum Notartermin sichergestellt werden, um hohe Vorfälligkeitsentschädigungen zu vermeiden.

Ihre rechtlichen Pflichten als Käufer nach erfolgreichem Vertragsabschluss

Ihre hauptsächliche Pflicht als Käufer ist die Zahlung bzw. Begleichung des Kaufpreises sowie der Erwerbsnebenkosten. Erfolgt der Immobilienkauf über eine Finanzierung, müssen Sie Ihrer Bank den Kaufvertrag vorlegen. Die Bank übergibt ihre Unterlagen und Daten für die Bestellung der Grundschuld an den jeweiligen Notar. Dieser übernimmt im Regelfall alle weiter erforderlichen Schritte. Wichtig: Vor Erhalt der Fälligkeitsmitteilung sollten Sie den Kaufpreis nicht begleichen, es sei denn es wurde explizit im Kaufvertrag vereinbart (z.B. Ausnahme bei Verwendung eines Notaranderkontos). Damit die Eigentumsumschreibung an Sie schnellstmöglich erfolgen kann, sollten Insbesondere die Kosten des Grundbuchamtes umgehend gezahlt werden. Nach Tätigung der Zahlung erfolgt der Nutzen- und Lastenwechsel (Übergabe).

Immobilienkauf: Pflichten des Verkäufers nach Vertragsabschluss

Normalerweise erfolgt der Verkauf einer Immobilie „lastenfrei“. Dies bedeutet, dass Belastungen im Grundbuch in Abteilung II und III gelöscht werden. Die Belastungen werden jedoch nur mit offizieller Zustimmung des Gläubigers gelöscht. Die Löschungsbewilligung wird dem Notar vom Gläubiger erst dann erteilt, wenn alle vertraglichen Verpflichtungen des Verkäufers erfüllt wurden. Bei einer Grundschuld erfolgt die Ablösung durch Zahlung. In der Regel enthält die Löschbewilligung gleichzeitig eine Zahlungsanweisung an den Käufer oder Notar. Soll die Zahlung direkt an den Verkäufer erfolgen, muss dieser den Erhalt des Kaufpreises gegenüber dem Notar bestätigen. Nachdem alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung vorliegen und der Kaufpreis gezahlt ist, erfolgt der Nutzen- und Lastenwechsel (Übergabe).

Immobilienkauf: Pflichten des Notars nach erfolgreichem Vertragsabschluss

Grundsätzlich trägt der Notar bei Vertrags- und Kaufabwicklung die Hauptverantwortung. Er sorgt für die Übertragung des Eigentums von Verkäufer an Käufer. Dazu müssen Sie als Käufer in Abteilung I des Grundbuches als Eigentümer eingetragen sein und die nicht übernommenen Altlasten in Abteilung II/III des Grundbuches gelöscht werden (dies ist insbesondere bei Grundschulden der Fall). Diesbezüglich hat der Notar darauf zu achten, dass alle Parteien entsprechend der vertraglichen Regelungen gesichert sind. Dabei wird zunächst eine Vormerkung zu Gunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich holt der Notar auch sämtliche erforderlichen Genehmigungen und Bestätigungen ein und meldet die notwendigen Informationen an Grundbuch- und Finanzamt. Für eine Eigentumsumschreibung ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich. Diese wird erst nach Zahlung der Grunderwerbssteuer durch den Käufer ausgestellt. Nach Umschreibung des Eigentums werden alle Parteien über den erfolgreichen Vertragsabschluss informiert. In der Regel wird gleichzeitig ein aktueller Grundbuchauszug an alle Vertragsparteien gesendet.